來源：南京卓遠

作者：基礎設施部 吳倩

爲貫徹落實黨中央國務院關于深化投融資體制改革、積極穩妥降低企業杠杆率、保持基礎設施補短闆力度等決策部署，支持國家重大戰略實施，深化金融供給側結構性改革，進一步提升資本市場服務實體經濟能力，促進基礎設施高質量發展，2020年4月，中國證監會與國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發[2020]40号），标志着中國境内基礎設施領域公募REITs試點正式起步。爲落實《試點相關工作的通知》，證監會起草了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），并于2020年4月30日至5月30日向社會公開征求意見。

2020年8月3日，發改委發布《關于做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發改辦投資[2020]586号），《通知》在40号文的基礎上，進一步明确了基礎設施試點的地區和行業範圍，以及項目需要滿足的基本條件。從地區看，鼓勵國家重大戰略、國家級新區等重點區域項目開展試點。從行業看，優先支持基礎設施補短闆、新型基礎設施、産業園區等領域項目。從項目自身看，要求權屬清晰、明确、可轉讓，投資回報良好，進入穩定運營階段。《通知》表示優先支持位于《京津冀協同發展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長江經濟帶發展規劃綱要》《粵港澳大灣區發展規劃綱要》《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域範圍内的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區範圍内的基礎設施項目。優先支持基礎設施補短闆項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點。主要包括：

1.倉儲物流項目。

2.收費公路、鐵路、機場、港口項目。

3.城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。

4.城鎮供水、供電、供氣、供熱項目。

5.數據中心、人工智能、智能計算中心項目。

6.5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目。

7.智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

根據征求的意見，證監會于2020年8月7日發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（證監發[2020]54号），明确了産品定義與運作模式、壓實機構主體責任、基金份額發售方式，規範基金投資運作。

2021年1月13日，爲推動基礎設施REITs試點工作順利開展，調動盤活存量資産、形成投資良性循環積極性，保障基礎資産質量，切實防範市場風險，結合基礎設施REITs試點工作情況，國家發展改革委辦公廳印發《關于建立全國基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點項目庫的通知》（發改辦投資[2021]35号）。《通知》從六個方面提出具體工作要求：一是要求地方充分認識穩妥推進基礎設施REITs試點的重要意義。二是要求地方抓緊将符合條件的項目納入基礎設施REITs項目庫，切實加強基礎設施REITs試點項目儲備管理。三是将入庫項目分爲意向項目、儲備項目、存續項目3類，并嚴格把握入庫項目條件。四是從加強協調服務等4個方面提出了對入庫項目的支持措施。五是從項目信息、入庫編碼、時間安排等方面，對做好入庫項目梳理和報送工作提出具體要求。六是要求各地方統一規則、加強協作，确保穩妥推進基礎設施REITs試點。

全國基礎設施REITs試點項目庫分八大項目，分别是倉儲物流項目、交通項目、生态環保項目、市政設施項目、信息基礎設施項目、融合基礎設施項目、創新基礎設施項目、産業園區項目。

2021年1月29日，爲規範公開募集基礎設施證券投資基金上市審核、發售認購、上市交易、收購及信息披露等業務活動，保護投資者合法權益，上海證券交易所、深圳證券交易所發布了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》（上證發[2021]9号）、《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務辦法（試行）》（深證上[2021]144号）。

經曆了一年時間，從頂層推進、試點推廣到建立項目庫以及兩大證券交易所業務層面的積極配合，公募REITs發行準備工作已完成。

2021年5月31日，首批9隻公募REITs公開發售，當天售罄。有消息稱，首創水務面向公衆投資者的募集上限爲0.9億元，該基金僅當日上午便獲得認購逾30億元；首鋼綠能募集上限爲1.34億元，31日上午全渠道認購約46億元；蛇口産園募集上限2.08億元，當日上午全渠道認購42.3億元。據悉，9隻公募REITs的公衆投資者募資規模都遠超上限，多隻公募REITs最終配售比例将低于10%。根據初始發售金額計算，富國首創水務REIT的配售比例約1.5%，華安張江REIT配售比例或不到7%，有渠道人士反饋，博時蛇口産園的公衆投資者最終獲配率隻有2.28%左右。據悉，2019年12月發行的廣發科技創新基金一日大賣300億，最終配售比例低至3.3%，創下公募基金比例配售新低，公募REITs有望刷新這一紀錄。資料顯示，上交所首批5隻基礎設施公募REITs總募集金額約爲170.32億元，深交所首批4隻基礎設施公募REITs總募集金額約爲143.71億元，共314億元。

根據現有數據對9隻公募REITs統計如下：

根據9隻REITs的招募說明書可以發現9隻公募REITs産品均屬于優先試點地區及試點項目，涉及倉儲物流、交通、市政設施、産業園區等領域，收益穩定，全周期收益率具備較大吸引力。

某公募REITs基金經理表示，基礎設施公募REITs底層資産均爲穿越周期的優質标的，曆史收益穩定，全周期收益率具備較大吸引力，資産存在增長空間，且能夠在場内交易，這些特征對機構投資人來說，非常具有吸引力。普洛斯高級副總裁楊敏介紹，投資基礎設施REITs，一方面可以獲得穩定的分紅，主要來自于底層基礎設施資産穩定的現金流收入；另一方面，投資人還可以獲得資産增值及二級市場價格增值等潛在收益。

接下來将對9隻REITs的交易結構、項目背後收益模式、回報方式等進行細緻的解析，全面揭開9隻REITs的的面紗。